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內容來自sina新聞

深度觀察區域競爭激烈打響 買方觀望情緒已形成



在橋西打響降價第一槍之後,杭州樓市區域性競爭越發明目張膽。

  文/新浪樂居杭州記者 潛雄斌

  "德信北海公園主動清盤降價,天鴻香榭裡直降迎戰。"這一馬年降價事件的發生讓在12萬套天量庫存下的所有猜疑瞬時迸發而出。

  全局性降價會否如約而至?下一個是誰?購房者最敏感的神經是否被挑起?疑惑與迷茫匯聚成一股厚重的霧霾,籠罩在杭州樓市上空:購房者遲疑買不買?開發商猶豫賣不賣?

  為此,2014年2月22日,新浪樂居馬年探春計劃派出東南西北13路記者,分赴48個熱門樓盤售樓現場,與置業顧問、案場經理、購房者零距離接觸與觀察,收集杭州樓市第一手資訊,發回最真實的一線報道。

  在十三篇一線報道中,令人震撼的是開發商幾乎清一色的"我們不受橋西價格戰影響",但這個回答經不起拷問。比如某樓盤策劃經理,在樂居記者不斷追問"如何看待馬年首降"時,他的回答從"肯定不受影響"到"跟我們沒關系",再到"這個問題太敏感瞭"。

  雖然不能以偏概全,但隻要有一個這樣的例子,就足以讓購房者有理由揣測:在開發商集體表態信心堅挺的時候,心理層面恐怕早就潰不成軍。

  有一位業內人士談起杭州樓市現狀時這樣說:"在12萬套庫存的客觀壓力之下,杭州樓市燒著瞭降價第一把火,盡管火勢還不大,但誰也不敢保證火會不會越燒越旺,會不會燒到自己,自己又會不會成為添柴人。"

  真的不受影響嗎?

  不少分析機構、主流媒體與樓市專傢認為,這次的價格戰與2012年存在根本性的差異,因此不會演變成全局性降價。這或許是開發商們說出"我們不受橋西價格戰影響"最有力的第三方證據。他們相信自己將會是那個幸免者。

  浙江厚道資產管理有限公司總裁丁浚哲接受新浪樂居采訪時表示:"這次的降價是德信騰籠換鳥的行為,賣尾房買新地同天發生;而之前的降價原因大多都是房企存在資金安全問題。"也就是大傢普遍認為的,2012年開發商降價是"被迫性行為",而2014年是"非被迫性行為"。

  漢嘉地產顧問副總經理陳煥春也如此認為。"北海公園其實是在降價清尾盤,這種打折不足為奇。"陳煥春說,"天鴻香榭裡馬上跟進降價,這是開發商競爭激烈、快速反映的表征。她總結的觀點是:今年雖然供應量大,但降價幅度有限。

  到目前為止,這種觀點占據上風。之江板塊某樓盤營銷人員表示,之江板塊行情雖然一直不溫不火,但大傢都會堅持做自己。他還告訴樂居記者,"杭州已經進入供應大、高銷售的時期,盡管價格上不去,但也不會有大規模跳水現象。"他甚至認為開發商拿地價格高,也是不會降價的原因。

  比不會降價觀點更樂觀的是,綠城之江一號的置業顧問說:"之江板塊是杭州市場的低窪地帶,未來3-5年的潛力巨大。"

  濱江板塊也認為自己不受影響。銀杏匯的資深銷售顧問諸小姐說:"從濱江2013年整個價格趨勢來看,區域樓盤均價呈現穩中有升。"這使她對濱江房價很有信心,或許也就是濱江板塊的信心所在。

 不懼怕降價的還有杭州高端市場。以錢江新城為例,慶春禦府項目策劃俞經理表示,"作為市中心精裝修產品,本身具備稀缺性,而且采用精裝修,競品不多,餘房也不多,所以不會出現類似剛需盤的價格戰。

  望江府的趙經理也認為,杭州個別供應量大的區域必然會出現降價,特別是剛需盤密集的板塊,但高端項目將會以其稀缺性、對價格不敏感性而最終避免價格戰。

 對橋西價格戰置若罔聞的是申花板塊,板塊內的開發商普遍認為自己處於價值高地,不屑與橋西作比較。比如3月份準備首開的金地申花裡預計均價25000元/平米以上,置業顧問信心滿滿,首開將去化9成。



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  最靠近降價源頭的幾個熱門樓盤同樣表示堅持既定步調。在濱江萬傢名城,項目策劃部徐璐表示,周邊樓盤降價對項目影響不大。"濱江一直以品質和性價比取勝,在杭州購房者裡面很有口碑。" 徐璐特別強調"濱江20年來的定價一直很穩定",以此打消外界猜測濱江萬傢名城準備降價的猜疑。

  本土房企拿品質說事,外來房企就說周邊降價帶來商機。"自從德信北海公園打出降價旗號後,寶嘉譽峰每天來電、來訪量呈爆發式增長。"寶嘉譽峰項目營銷總監張軍利這樣解釋他對降價的看法。而對於城北板塊未來的價格走勢,張軍利認為,那些需要跑量的項目先跑掉之後,價格會慢慢趨於穩定。

  但實際上,城北板塊早已搶單成"瘋"。搶客戶尤為激烈、血腥的萬科北宸之光、寶嘉譽峰不惜以破壞市場道德的營銷方式,要在別人的訂單中劃掉客戶名字。

  寶嘉譽峰直接將貼有"寶嘉譽峰即將首開,值得期待"的廣告車停在天鴻香榭裡的售樓處門口,而這時香榭裡售樓處內部,到處是白色維權橫條與被砸的沙盤碎片,滿目瘡痍。如此裡外對照,真是一場樓市鬧劇。

  萬科北宸之光有過之無不及。在路邊豎起瞭巨大的廣告牌,上面寫著"今日憑萬傢名城認籌單,來訪北宸售樓處即送精美豪禮"。還不止這樣,直接寫明"來即送500元卡"的流動廣告車滿街搜羅萬傢名城的客戶。

 狂轟亂炸的短信撬客無所不在。比如有這樣的:憑萬達商圈內任意認籌單可到寶嘉譽峰售樓處領取50元充值卡一張;今日憑萬傢名城認籌單來訪北宸之光客領取200-500的禮品卡,來得早金額高;買房要三思!北海業主血淚控訴:小品牌無誠信隨意減配,110KV巨型變電站輻射住區,背面有水塘風水差--轉自某論壇。

  競爭不可謂不激烈,這樣鏡頭也出現在供應量巨大的普福板塊。在這次探春行動中,樂居記者在普福板塊發現一個現象:在地鐵口、項目案場附近聚集瞭三三兩兩的群體,一有路人經過就熱絡地詢問買房需求,推薦房源。如果你稍有意願,停在路邊的電動車飛速將你拉到他們的售樓處。如果你再走一次那個路口,你會發現你被拉到另外一個售樓處。

  樂居觀察發現,由於去年開發商銷售業績不錯,手頭暫不缺錢,在價格上留有堅守實力。因此,就拖延瞭橋西降價事件的連帶效應。但真相是:供應量大的區域已經開始行動,最初的表現就是搶客戶。

  "杭州部分區域還有降價空間,有瞭第一波之後就還會有第二波、第三波的跟進。"某開發商這樣說。這樣的言論或許值得細細推敲。

  還有一個十分不利的消息,這幾天不斷浮出"銀行將暫停房地產開發商貸款"的傳聞,對開發商而言,又是一記重棒。這是樓市降價的另一個側面。

  降價觸發觀望情緒

  "現在杭州降價很厲害啊,聽說還有樓盤售樓處被砸瞭,看來今年房價會降一點。"這句話出自一個出租車司機。杭州市民對杭州樓市動態的掌握出人意料,背後透露的是杭州買方市場對賣方市場的降價預期。

  當這種情緒普遍散步在杭州大街小巷的時候,對於真正考慮買房的購房者們來說,觀望情緒可能導致馬上暫緩他們的置業計劃。

  前往城北板塊實地探訪的記者發回新聞報道給出瞭"觀望"的關鍵詞。自德信、天鴻相繼宣佈降價後,部分對價格敏感的購房者在猶豫。老傢在安徽的鄒女士計劃一兩年內在杭州首置,她對杭州樓市一直較為關註。在接受采訪時她表示,今年房價一定會跌。"你看之前23月都是漲價的,今年橋西開始跌瞭,而且杭州最近庫存這麼大,像是大城北和城東剛需盤特別多,所以今年肯定會跌。"在她看來,上半年還不是抄底好時機,"因為下半年一般會比上半年便宜。"她對記者說道。

  由於信息對流迅速,購房者對市場瞭如指掌。給樂居記者的普遍印象就是"購房者很專業",他們知道市場存量大,也熟悉哪些板塊供應量大、降價雷區在哪裡。

  住在主城區的王女士近期考慮在拱墅周邊購置總價150萬以內的改善房源。在她對樓市一通研究之後,認為雖然即便不會出現抄底時機,但2014年房價一定會跌。"我覺得城東和濱江區會跌。"王女士儼然一副樓市專傢的樣子。

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  購房者進入觀望情緒還從開發商處得到反饋。保億風景晨園營銷經理劉艷接受樂居采訪時就直言:目前部分樓盤降價幅度較大,起到攪混水的擾亂作用。她明顯感覺到,過完年大傢觀望情緒非常強烈,老百信心中沒底,影響瞭剛需購房者的買房動力。

  "如果是剛需或是需求急迫的購房者,當下是好的時機;如果不是很急迫,也不是剛需,可以再觀望一下,因為目前杭州還處在調控之下。" 雙贏機構總經理、樓市專傢章惠芳接受樂居采訪時說,大城北、橋西、大城西板塊都是降價熱點板塊。

  從事房地產報道6年多、杭州新浪樂居樓盤總監上官劍特別指出,城東新城降價可能性極大。"畢竟城東多個樓盤首開都未熱銷,後續銷售壓力非常大,而且開發商也有可能存在資金鏈緊張的情況。"

  此外,上官劍認為,大杭州各個地方都有可能降價,特別是首開銷售不佳的一些樓盤和新盤要打開市場撬動市場,必然選擇降價和低開,通過高性價比來吸引客戶。"購房者可以特別留意高庫存的城東新城、大城北、臨平、濱江、下沙板塊。"



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-24/09542619702.shtml

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蔣雅君

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